堅栗清一は21歳の大学生。亡くなった父親の遺言で遺産のマンションの管理人を引き受けることのなった清一は、なぜか美人揃いの入居者に、今日も悩まされている。そんなある日、管理人として訪問した一階の診療所で、美人医院長の玲香に診察を受けることになる。診察と称してなぜか服を次々と脱いでいく玲香。そして始まるエッチな診療。これが、清一の桃色管理人ライフの始まりだった。